孙丽辉、黄权等农业承包合同纠纷民事一审民事判决书
广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2022）粤0115民初2741号
原告：孙丽辉，女，1972年2月4日出生，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：邓鸣，广东华商（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李卓玲，广东安国律师事务所实习律师。
被告：黄权，男，1980年5月6日出生，住广东省罗定市。
被告：张小莲，女，1984年5月17日出生，住广东省广州市番禺区。
上列两被告的共同委托诉讼代理人：区爟明，广东纬国律师事务所律师。
上列两被告的共同委托诉讼代理人：区志雄，广东达法律师事务所律师。
原告孙丽辉与被告黄权、张小莲农业承包合同纠纷一案，本院于2022年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙丽辉及其委托诉讼代理人邓鸣，被告黄权、张小莲及其共同委托诉讼代理人区爟明、区志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙丽辉向本院提出如下诉讼请求（当庭变更后）：一、被告与原告《租塘协议》中塘基建筑物的租赁于2021年1月20日解除；二、被告与原告《租塘协议》和《补充协议》中鱼塘租赁于2022年1月31日解除；三、被告向原告支付塘基建筑物和鱼塘租金531310元（暂计至2022年1月31日，实际计算至全部清偿之日止）；四、被告向原告支付违约金37482元；五、被告向原告支付律师费80856.24元；六、被告承担本案的诉讼费及诉讼保全费。事实和理由：两被告系夫妻关系，共同承租原告水塘做水产经营。双方的租塘协议约定：原告将位于南沙榄核甘岗村工业区北面鱼塘和塘基上的建筑物出组给被告使用，鱼塘面积为43亩。租期为101个月，从2018年7月10日至2026年12月31日止，2021年1月1日开始在原租金基础上递增10%。鱼塘租金为每亩2800元/年，建筑物为3000元/月，按年支付，押金为120400元，水电押金9000元。每年租金于每年的7月10日前一次性缴交，逾期缴交，按欠款每天3%付息。超过30天当违约，原告有权单方解除合同，没收乙方已交的合同押金。2019年9月15日，被告在原协议的基础上再增加17亩鱼塘的承租，合计租用面积60亩，租金同以上合同。2021年8月16日，双方签订补充协议，再次明确租赁物为塘基八栋建筑物和59.611亩水塘。从2018年9月15日至今，被告均未支付增加租赁鱼塘的租金14.3万元和押金4.651万元，被告同意于2021年12月31日前支付租金和押金。《租塘协议》和《补充协议》签订后被告未按协议约定付款，暂计至2022年1月31日，被告拖欠租金531310元。扣除被告于2022年7月26日转账166911元后，被告还应支付违约金37482元。
被告黄权、张小莲辩称：一、第一项诉讼请求是无效的房屋租赁合同纠纷，该房屋物业租赁协议没有实际履行。塘基上所搭建的建筑物共有8间，合共面积近千平方米，所涉为房屋租赁合同纠纷，而非农业承包合同纠纷，涉及到塘基建筑物的租赁关系纠纷应另案处理。塘基建筑物为违法建设，没有规划、报建、验收、防火、防雷等行政许可，也存在安全隐患。原告将其出租给被告使用，该租赁行为无效。涉案房屋建筑物租赁协议没有实际履行，原告仅将塘基建筑物的第三间中一个房间交由被告使用（该建筑物共有6个房间）。直到2021年8月16原告在双方签订了《补充协议》后，才将塘基建筑物的第四间交被告使用。二、对于第二、三、四、五项诉讼请求，被告没有拖欠鱼塘租金，原、被告双方应继续履行《租塘协议》和《补充协议》中的鱼塘租赁合同。三、假如被告在2021年8月16日存在延期交纳租金、押金的情况，也应该免责。双方签订《补充协议》约定增加租赁鱼塘，并约定原告免费提供附属建筑物给被告使用等，应推定双方仍然积极继续履行涉案合同。因此，被告在2021年8月16日前存在延期交纳租金、押金情况的，也应该认为原告以实际行为表示放弃追究被告2021年8月16日前延期交租的违约责任。2021年8月16日后，被告是没有拖欠交租的。四、假如法院认定被告违约需支付违约金，该违约金约定明显过高。五、根据接受司法委托的广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司所出具的《测绘成果报告书》显示，涉案地块面积实际约62.6亩，而根据原被告双方协议约定，涉案地块的面积为65.703亩；被告使用的鱼塘表面积为24917.6071平方米，塘基面积为10444.9181平方米，两者合共实际约53.044亩，而根据原、被告双方协议约定，全部鱼塘的面积为59.611亩，且被告一直是按双方协议约定的面积数交纳租金。可见，被告实际所交的租金比应交租金数额多，被告认为对于其多交部分应予以抵扣以后的租金，或者予以退还。测绘费应由原告承担。
本院经审理认定事实如下：2018年7月10日，孙丽辉作为甲方（出租方）与黄权、张小莲作为乙方（承租方）签订《租塘协议》，约定：甲方将位于南沙区榄××岗村工业区北面鱼塘和租用塘基上当时的建筑物按现状出租给乙方使用，鱼塘面积为43亩；租期101个月，从2018年7月10日至2026年12月31日止，租金鱼塘为每亩2800元/年，建筑物为3000元/月，按年支付，2021年1月1日开始鱼塘租金为121604元/年，建筑物为3030年/月；押金为120400元，水电押金9000元；租金于每年的7月10日前一次性缴交，逾期缴交，按欠款每天3%付息。超过30天当违约，甲方有权单方解除合同，没收乙方已交的合同押金。《租塘协议》签订后，甲方将位于南沙区榄××岗村工业区北面鱼塘和租用塘基上当时的建筑物按现状出租给乙方使用。
2018年7月22日，孙丽辉签名写下《收据》给张小莲，内容为：收到张小莲租**岗村工业区北面鱼塘押金为120400元，现塘基建筑物押金9000元，建筑物租金2018年7月10日至9月1日租金5000元，鱼塘租金于2019年1月1日与明年的租金一起付清，《收据》为金额134400元。
从2018年7月10日至2021年8月21日被告向原告支付《租塘协议》鱼塘租金共281800元（具体为：2018年7月8日30000元，7月9日20000元，2019年5月24日30000元，8月8日5000元、9月18日5000元、10月10日3000元、10月13日2000元、2020年6月20日50000元、9月15日30000元、12月2日30000元、2021年1月22日20000元、7月1日20000元、8月21日36800元）；从《收据》内容显示被告已向原告支付了建筑物租金5000元。
2021年8月16日，孙丽辉作为甲方（出租方），与黄权作为乙方（承租方）签订《补充协议》，明确：经双方协商，甲方同意以2018年7月10日与乙方签订的合同的相同条件向乙方增加鱼塘出租面积；自2019年9月15日起，乙方增加租赁两个鱼塘，面积共16.611亩，即租赁总面积由原来43亩增至59.611亩；租赁合同沿用2018年7月l0日双方签署的租塘合同之条件规定的前提下，补充约定：现塘基上的八栋建筑物、果树及相关植物苗的所有权均归甲方所有；因租赁鱼塘涉及多方，鱼塘涉及范围内的水泥路均为公用道路，所有公用的地方均包含在59.611亩面积内；甲方免费向乙方提供3间房间及厨房的使用权作为补偿；从2019年9月15日至今，乙方均未支付增加租赁鱼塘的租金14.3万元和押金4.651万元，经甲乙双方友好协商，乙方同意于2021年12月31日前支付租金和押金；若乙方未按照合同约定支付租金，按欠款每天3%计违约金；超过30天当违约，若有一方未按照约定履行本协议，守约方为履行本协议所产生的费用，包括但不限于的律师费、仲裁费、诉讼费、公告费、财产保全费均由违约方承担；2018年7月10日签署的塘基建筑物3000元/月，因承租方一直没按合同约定缴纳租金，此项签署承租方违约退租，若乙方未按协议约定支付租金和押金，则乙方无权主张政府征收乙方承租鱼塘所得的补偿款。
2022年1月22日至2022年1月30日被告向原告支付《补充协议》租金189510元（具体为2022年1月22、23、24日各付50000元、1月30日39510元）。诉讼中，原、被告确认《补充协议》涉及的租金和押金已付清。
2022年7月26日至2022年8月1日被告向原告支付租金266911元（具体为2022年7月26日166911元、2022年8月1日100000元）。
黄权、张小莲向本院提出申请，对涉案鱼塘面积、塘基建筑物面积、鱼塘周边道路面积以及涉案地块总面积进行测量。经本院委托广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司作出测绘报告，记载：“根据原、被告双方相关负责人现场指认的涉案地块边界范围，对广州市南沙区榄核镇甘岗路183号涉案地块的地块内鱼塘面积、建筑物及构筑物面积、道路及硬化地面积、塘基面积进行实地测绘，测绘结果为：涉案地块总占地面积为41736.3048平方米。其中，地上建筑物共8间，总建筑面积为816.7692平方米；构筑物共3间，总水平投影面积为413.2154平方米；附属物（道路及硬化地、鱼塘、塘基、输电线路铁塔）共10间，总附属物面积为40615.8633平方米。因涉案地块中存在鱼塘2及输电线路铁塔两处不属于被告方使用范围（由原、被告双方相关负责人现场确认），在扣除这两部分后，被告方使用范围内地上建筑物总建筑面积为：816.7692平方米；构筑物总水平投影面积为：413.2154平方米；总附属物面积为38096.8146平方米。”
另查明，涉案地块位于广州市南沙区榄核镇甘岗村，孙丽辉向广东省广州市南沙区榄核镇甘岗股份合作经济联合社承租后，分租给黄权、张小莲。2020年12月20日，孙丽辉将涉案地块上的建筑物约400平方米出租给案外人何某。
孙丽辉为进行本案诉讼与广东安国律师事务所签订《民事委托代理合同》，并提供律师费发票1万元。
在本案诉讼过程中，本院根据孙丽辉的申请，对黄权、张小莲名下价值816559.24元的财产采取财产保全措施，原告交纳财产保全申请费4603元。
本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告自愿签订《租塘协议》及《补充协议》其内容并不违反规定，双方应依约认真履行。
关于《租塘协议》及《补充协议》涉及的建筑物租金和租塘租金的计算及支付认定问题。第一，关于涉案地块上建筑物部分的租金，2021年8月16日，双方签订《补充协议》约定：“2018年7月10日签署的塘基建筑物3000元/月，因承租方一直没按合同约定缴纳租金，此项签署承租方违约退租。”双方确认自2018年7月10日以来，被告没有按照约定缴纳地上建筑物部分的租金，通过签订《补充协议》的方式按承租方违约退租处理，原告免费向被告提供3间房间及厨房的使用权作为补偿；且2020年12月20日，原告将涉案地块上的建筑物约400平方米出租给案外人何某，因此，本院推定关于建筑物的租赁关系应视为自2020年12月19日解除。因此建筑物的租金计算为：2018年7月10日至2020年12月19日租金为85000元（3000元/月×28个月+3000元/月÷30×10天），由于从《收据》内容显示被告向原告支付建筑物租金5000元。本院认定被告尚欠建筑物租金80000元。第二，关于鱼塘租金。首先，双方对涉案地块面积有争议。本院结合双方在《租塘协议》中约定的“按现状租给乙方使用”，并经双方到场实地指认经广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司测绘结果涉案地块总面积为41736.3048平方米，案外鱼塘面积为2429.6789平方米，输电线路电塔面积89.3698平方米，即被告使用的土地面积为39217.2561，合计58.83亩。同时《补充协议》约定：“塘旁边白色的水管用地属于公用，所有公用的地方均包含在59.611亩面积内”，对于广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司测绘结果涉案地块总面积双方并没有争议，但计入租金面积双方并没有形成一致意见，鉴于此，应以双方在《租塘协议》及《补充协议》约定的59.611亩计算为宜。其次，对于2021年1月1日后的租金标准双方存在争议，原告认为应在原租金基础上增加10%，被告认为应以合同明确的年租金“121604元”计算，本院认为，当双方前后表述不一致时，应以明确的表述为准。《租塘协议》43亩从2018年7月10日起至2019年7月9日为一年，租金为120400元，从2019年7月10日起至2020年7月9日为一年，租金为120400元，2020年7月10日至2020年12月31日为5个月另21天，5个月租金为50166.66元（120400元÷12月＝10033.33元×5个月），21天租金为7023.33元（10033.33元÷30天×21天），即从2018年7月10日起至2020年12月31日租塘租金为297989.99元。2021年租塘租金为121604元，2022年租塘租金为121604元，从2018年7月10日起至2022年止租塘租金为541197.99元。被告从2018年7月10日至2021年8月21日向原告支付《租塘协议》鱼塘租金共281800元，2022年7月26日至2022年8月1日被告向原告支付租金266911元（认定为被告交付《租塘协议》鱼塘租金），以上合计548711元。被告多付鱼塘租金548711元－541197.99元＝7513.01元。
《补充协议》的租金按面积16.611亩计算，自2019年9月15日起至2019年12月31日为3个月另17天，3个月为11627.7元（16.611亩×2800元＝46510.8元÷12月×3月），另17天租金为2196.34元（46510.8元÷12月÷30×17）；2021年租金46975.9元（16.611亩×2828元），2022年租金为46975.9元；即《补充协议》的租金自2019年9月15日起至2022年止合共为107775.84元。而被告已付《补充协议》的租金143000元（189510元－押金46510元），多出35224.16元。
二、关于被告向原告已支付的押金的认定。首先是押金问题，依《租塘协议》及《补充协议》的约定，被告共应向原告支付押金175910元（120400元+9000元+46510元），结合2018年7月22日孙丽辉签名写下《收据》和诉讼中原、被告确认《补充协议》涉及押金4.651万元已付清。本院确认被告已向原告支付押金175910元。
关于原告诉讼请求方面。
1、关于请求被告与原告《租塘协议》中塘基建筑物的租赁于2021年1月20日解除；
2021年8月16日，双方签订《补充协议》约定：“2018年7月10日签署的塘基建筑物3000元/月，因承租方一直没按合同约定缴纳租金，此项签署承租方违约退租。”双方确认自2018年7月10日以来，被告没有按照约定缴纳地上建筑物部分的租金，通过签订《补充协议》的方式按承租方违约退租处理，原告免费向被告提供3间房间及厨房的使用权作为补偿；且2020年12月20日，原告将涉案地块上的建筑物约400平方米出租给案外人何汉伟，因此，本院确认双方关于建筑物的租赁关系应视为自2020年12月19日解除。
2、被告与原告《租塘协议》和《补充协议》中鱼塘租赁于2022年1月31日解除；
本案原告于2022年1月25日立案，塘基建筑物和鱼塘租金暂计至2022年1月31日，从被告支付的款项中，除押金和5000元塘基建筑物租金明确外，其余款项没有明确属于交付塘基建筑物租金或鱼塘租金，也无明确交付那一年的租金。按照《租塘协议》约定鱼塘面积为43亩；租金鱼塘为每亩2800元/年，建筑物为3000元/月，按年支付，2021年1月1日开始鱼塘租金为121604元/年，建筑物为3030年/月；押金为120400元，水电押金9000元；租金于每年的7月10日前一次性缴交，逾期缴交，按欠款每天3%付息。超过30天当违约，甲方有权单方解除合同。
从被告的付款情况可以看出，被告在2018年7月10日前没有足额履行交付塘基建筑物租金和鱼塘租金，且超过30天。因此被告构成违约，现原告主张解除合同符合双方的约定及法律的规定，本院予以支持。现原告请求被告与原告《租塘协议》和《补充协议》中鱼塘租赁于2022年1月31日解除；基于被告只是履行《租塘协议》中存在违约，而在履行《补充协议》没有存在违约，体现在：经甲乙双方友好协商，乙方同意于2021年12月31日前支付租金和押金；若乙方未按照合同约定支付租金，按欠款每天3%计违约金；超过30天当违约。2022年1月22日至2022年1月30日被告向原告支付《补充协议》租金189510元（具体为2022年1月22、23、24日各付50000元、1月30日39510元）。诉讼中，原、被告确认《补充协议》涉及的租金和押金已付清。因此，本院支持原告解除《租塘协议》，不支持原告解除《补充协议》。
3、被告向原告支付塘基建筑物和鱼塘租金531310元（暂计至2022年1月31日，实际计算至全部清偿之日止）；
从查明的事实，对于鱼塘租金，本院认定自2018年7月10日至2022年止，被告多付《租塘协议》鱼塘租金548711元－541197.89元＝7513.01元。被告对《补充协议》的租金多付35224.16元。因此，原告请求被告支付鱼塘租金因证据不足，本院不予支持。本院确定双方建筑物的租赁关系自2020年12月19日解除。因此建筑物的租金计算为：2018年7月10日至2020年12月19日租金为85000元（3000元/月×28个月+3000元/月÷30×10天），由于从《收据》内容显示被告向原告支付建筑物租金5000元。本院认定被告尚欠建筑物租金80000元。因此，本院支持由被告向原告支付建筑物租金80000元；结合被告已向原告多支付了鱼塘租金合共7513.01元＋35224.16元＝42737.17元，抵减后尚欠37262.83元。
4、被告向原告支付违约金37482元；
涉案《租塘协议》没有违约金条款约定，《补充协议》约定若乙方未按照合同约定支付租金，按欠款每天3%计违约金；但实际履行中，被告对《补充协议》约定支付租金没有违约，原告的请求证据不足，本院不予支付。
5、被告向原告支付律师费80856.24元问题，因双方在《补充协议》中对律师费进行约定，被告自愿承担，本院予以支持。但原告仅提供证据证明其确有因提起本案诉讼支付了律师费10000元，本院支持由被告向原告支付律师费10000元，超出该金额的部分没有相应的发票证明实际发生，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一、确认原告孙丽辉与被告黄权、张小莲于2018年7月10日签订的《租塘协议》中关于塘基建筑物的租赁关系于2020年12月19日解除；
二、原告孙丽辉与被告黄权、张小莲于2018年7月10日签订的《租塘协议》在本判决发生法律效力后立即解除；
三、被告黄权、张小莲在本判决发生法律效力后三天内向原告孙丽辉支付塘基建筑物租金37262.83元；
四、被告黄权、张小莲于本判决发生法律效力之日起三日内向原告孙丽辉支付律师费10000元；
五、驳回原告孙丽辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费12300.46元（含案件受理费7697.46元、财产保全申请费4603元），由原告孙丽辉负担4920元，被告黄权、张小莲负担7380.46元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。
审 判 员郭汉彬
二〇二二年十二月七日
法官助理刘迪雯
书 记 员韩建薇