新兴县新城镇桥亭社区居民委员会与劳洁华、陈国全房屋租赁合同纠纷一案民事一审裁定书

广东省新兴县人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）粤5321民初2123-1号

原告：新兴县********民委员会。住所地：新兴县******。

负责人：甘宝昌，居委会主任。

委托诉讼代理人：顾华亨，广东浩捷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苏志聪，广东浩捷律师事务所律师。

被告：劳洁华,女,1985年1月14日出生，汉族,居民，住广东省阳春市***************。

被告：陈国全，男，1966年4月1日出生，汉族，居民，住云浮市新兴县*****************。

以上两被告共同委托诉讼代理人：区志雄，广东达法律师事务所律师。

原告新兴县********民委员会（以下简称桥亭居委会）与被告劳洁华、陈国全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桥亭居委会的委托诉讼代理人苏志聪、两被告的共同委托诉讼代理人区志雄到庭参加诉讼。案经本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。

原告桥亭居委会向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2011年9月27日签订的《厂房租赁合同》和2011年12月14日签订的《厂房租赁合同补充协议》无效，被告立即腾退上述租赁合同项下租赁物给原告；2.判令被告支付占用费给原告（占用费自2019年9月15日起按合同约定租金计算至被告腾退上述租赁合同项下租赁物完成之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《厂房租赁合同》，合同主要约定：1.厂房的面积及四至：甲方所出租的厂房面积为5176.3平方米；2.租期：2011年11月15日至2021年11月14日止；3.租金：2011年11月15日至2014年11月14日，每月租金为33646元；2014年11月15日至2017年11月14日，每月租金为37011元；2017年11月15日至2020年11月14日，每月租金为40737元；2020年11月15日至2021年11月14日，每月租金为44827元；4.乙方每月5日前付清当月租金给甲方；5.保证金为100000元；6.租赁期间所有税费均由乙方承担；7.租赁期间乙方不能擅自转租给第三方。合同签订后，由于合同约定面积与实际存在少量差异，原、被告于2011年12月14日签订了《厂房租赁合同补充协议》，主要约定：1.原合同出租面积为5176.3平方米，实际面积为4891.6平方米，实际相差284.7平方米；2.甲方将位于该厂房南侧的一块空地补偿提供给乙方使用，面积为285.3平方米；3.租期调整为2011年11月25日至2021年11月24日；4.租金交付时间将原来每月5日前交租调整为每月15日前交租。在合同履行过程中，两被告经常性拖欠租金，原告也基于被告方拖欠租金的行为发出过解除合同通知给被告方，经双方多次协商，均无果。原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，由于原告本次出租标的物没有办理建设工程规划许可证，据此，根据法律规定，原、被告签订的《厂房租赁合同》无效，被告应当腾退合同项下标的物给原告，但在腾退前使用的标的物依然要支付占用费。因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，并提出前述诉求。

被告劳洁华、陈国全共同辩称，一、首先，被告认为原告的行为欠缺诚信，毫无契约精神。十年前，原告作为一个社会组织，明知行政审批手续欠缺的前提下，出于追逐利益将涉案厂房出租给被告。十年后，在租赁市场价格不断上涨的今天，原告又以欠缺行政手续的理由终止原合约，且对被告不作任何的补偿，也是出于追逐利益。原告作为一个社会团体组织，毫无社会责任。二、合同合法有效，应该继续履行合同。1.双方在2011年9月签订的《厂房租赁合同》及补充协议，均经当时的新城镇法律服务所出具见证书，履行合法的见证手续，属于合法有效。2.涉案争议的土地、厂房是位于乡村范围内的临时建筑物，依法不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。3.《厂房租赁合同》至今已经履行了长达9年的时间，给桥亭居委会带来了巨大的租金收入，同时厂房分租给商户开办实业，扩大了城乡居民就业，促进了当地经济的发展。4.在长达9年时间里，当地政府规划部门并没有对涉案的土地、厂房作出过任何的行政禁令，已经完全在事实上默认其存在的合法性。三、本案争议标的涉及行政处理前置的问题。根据目前的证据表明，涉案建筑物未经相关行政主管部门处理，暂时无法确定该涉案建筑物系应予拆除或是整改后补办报建手续获得合法保留，原告的诉讼请求涉及到对建筑物的处理，故应该先由行政主管部门处理。这也体现司法不应过度干预行政权的原则。四、假使法院判决涉案的合同无效，将背离了社会的实际，同时引发一系列连环诉讼案件，极大地增加了法院的工作量，也必将妨害了社会的维稳。首先，涉案厂房目前分租给多个商户，本案一旦判决《厂房租赁合同》无效，将引发多个承租户诉讼维权。更有可能发生的是，承租户与其众多雇佣工人之间的劳资纠纷，这些纠纷可能全部由法院处理。其次，涉案土地、厂房未经行政主管部门先行确认处理，法院判令被告腾退、迁出后，桥亭居委会又将故技重演，再次出租涉案厂房，形成恶性循环，这一现象必须引起重视。五、租金是按时交纳，未发生拖欠现象，但保留根据疫情申请减免部分租金的权利。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2011年9月27日，原告作为甲方，被告劳洁华、陈国全二人共同作为乙方，签订了一份《厂房租赁合同》，由两被告承租权属原告集体所有的位于新兴县********民委员会的厂房。租赁合同约定以下内容：1.厂房的面积及四至：甲方所出租的厂房面积为：伍仟壹佰柒拾陆点叁平方米（5176.3㎡）；四至：东至村道；南至梁仲房屋；西至明珠新城；北至二十四米路。2.租期：从2011年11月15日起至2021年11月14日止，共壹拾周年。3.租金：2011年11月15日至2014年11月14日，每月租金为33646元（按每月6.5元每平方米计算）；2014年11月15日至2017年11月14日，每月租金为37011元（按每月7.15元每平方米计算）；2017年11月15日至2020年11月14日，每月租金为40737元（按每月7.87元每平方米计算）；2020年11月15日至2021年11月14日，每月租金为44827元（按每月8.66元每平方米计算）。4.租金按月缴交，乙方必须在每月5日前一次性交清当月的租金给甲方，实行先交款后使用。5.逾期交租的，按欠款总额每天5%计收滞纳金；逾期交租超过一个月的，按乙方违约处理，甲方有权收回乙方的承租权，并按欠款总额每天5%计收滞纳金和追收欠交的租金。6.在签订本合同书时，乙方先交保证金人民币壹拾万元整（100000元）给甲方，到合同期满时，如乙方无违约，甲方将保证金如数退还给乙方，如乙方违约时，则全部保证金归甲方所有。该合同除约定以上内容外还约定了其他权利义务内容。该合同的签订过程经新兴县新城镇法律服务所进行见证并出具《见证书》。合同签订后，由于合同约定面积与实际面积存在少量差异，原告桥亭居委会（甲方）与被告劳洁华（乙方）于2011年12月14日签订了《厂房租赁合同补充协议》，主要约定：1.原合同出租面积为5176.3平方米，实际面积为4891.6平方米，实际相差284.7平方米。2.甲方将位于该厂房南侧的一块空地补偿提供给乙方使用，面积为285.3平方米，四至：东至梁文锦宅基地，南至明珠新城，西至明珠新城，北至原厂房。该空地作为垫补厂房不足的部分面积，不再另行收取租金。3.租期调整为2011年11月25日至2021年11月24日。4.租金交付时间将原来每月5日前交租调整为每月15日前交租。签订上述《厂房租赁合同》及相应补充协议，在收取了两被告交付的保证金100000元后，原告交付案涉土地及厂房给两被告，两被告亦依约履行支付租金的义务。两被告在接收土地及厂房后，将部分厂房作自用，部分厂房作商铺转租给他人。随后，原告认为在合同履行过程中，两被告经常性拖欠租金，同时认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，由于原告本次出租标的物没有办理建设工程规划许可证，据此主张原、被告签订的《厂房租赁合同》无效。故此，原告遂于2019年10月31日诉至本院，并提出前述请求。

另查明，涉案土地（土地证号：新府集用（2004）第0020**，地号010207002）地上厂房建于2003年，并于2004年建成。从厂房兴建至今，未曾在新兴县自然资源局（原新兴县城乡规划局）办理过建设工程规划许可审批手续。

庭审中，经核实，截至2020年3月5日法庭辩论终结前，两被告交纳租金至2020年2月。

以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、《见证书》、《厂房租赁合同补充协议》、会议记录、居民代表会议决议、《情况说明》、《复函》，两被告提供的银行转账明细以及本院的庭审笔录予以证实。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，原、被告双方于2011年9月27日签订的《厂房租赁合同》、2011年12月14日签订的《厂房租赁合同补充协议》所涉及的厂房，从兴建至今，未曾取得建设工程规划许可证，有新兴县自然资源局出具的《复函》予以证实，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。但双方签订租赁合同后，被告及相关商户在此经营长达9年之久，有关职能部门对此并没有处理。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第二十一条规定的有关精神，当事人违反土地管理法占用农村集体土地，未经批准建设建筑物，涉及违法建筑的认定和处理问题，属于国家有关行政机关的职权范围。在本案中，原告在未取得建设工程规划许可的情况下兴建涉案厂房，并将土地及建筑物对外出租，在租赁过程中，原告提出要求两被告腾退涉案土地及地上建筑物，并按照租赁合同约定的租金标准支付占用费的诉讼主张，原告的诉讼请求涉及对涉案建筑物的处理，其主张权利的基础是基于对涉案厂房是否具有合法所有权。根据上述纪要第二十一条的有关精神，由行政主管部门处理。现鉴于，涉案建筑物尚未经相关行政主管部门处理，无法确定建筑物系应予拆除或是整改后补办报建手续获得合法保留。综上，原告应该待行政主管部门对涉讼土地上的相关建筑物作出处理结果后，再就在土地租赁合同履行中发生的财产纠纷寻找法律途径解决。故，原告的起诉应该予以驳回。

鉴此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：

驳回原告新兴县********民委员会的起诉。

如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。

审判长练洪森

审判员陈红梅

人民陪审员梁文祥

二〇二〇年五月九日

书记员张丽莎

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百一十九条起诉必须符合下列条件：

（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；

（二）有明确的被告；

（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；

（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

第一百五十四条裁定适用于下列范围：

（一）不予受理；

（二）对管辖权有异议的；

（三）驳回起诉；

（四）保全和先予执行；

（五）准许或者不准许撤诉；

（六）中止或者终结诉讼；

（七）补正判决书中的笔误；

（八）中止或者终结执行；

（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；

（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；

（十一）其他需要裁定解决的事项。

对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。

裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。

需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。

立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。